Vazamentos entre apartamentos e Administração de Condomínios. Síndico Profissional.
De quem é a responsabilidade do reparo e como proceder?
Problemas de infiltrações ou vazamentos costumam gerar muita confusão na Administração de Condomínios. Síndico Profissional.
Geralmente, quando há problemas de encanamento em um apartamento e os reflexos são sentidos na unidade do andar de baixo, o embate é na hora de providenciar o reparo e, logicamente, pagar a conta.
Os edifícios têm duas redes de encanamento: a horizontal e a vertical (também chamada de coluna principal).
| Rede vertical (coluna) | Rede horizontal |
| Conduz água e esgoto entre rua e andares | Liga coluna e unidade |
| Uso geral | Uso particular |
| Responsabilidade do Condomínio | Responsabilidade da Unidade |
- A rede vertical conduz água e esgoto por todos os andares. É de uso comum, portanto, de total responsabilidade do Condomínio_ inclusive obras realizadas nos apartamentos, em virtude de problemas nesta rede.
- A rede horizontal comporta os canos que servem às unidades, recebendo água da rede vertical e conduzindo esgoto para a mesma. As unidades ficam responsáveis pelos reparos e danos aí ocorridos.
- Se há um vazamento no teto do banheiro, em virtude de problemas na rede horizontal, o responsável pelo reparo é o morador da unidade de cima, com todos os custos.
COMO PROCEDER
Muitas vezes o condômino prejudicado procura o síndico para resolver a questão. Nesse caso, como não cabe ao síndico esta responsabilidade, oriente o morador reclamante para que tente, primeiramente, resolver a questão de forma amigável.
Caso o vizinho não demonstre boa vontade, ou se recuse a efetuar os reparos, recomenda-se então formalizar o comunicado através de uma notificação em duas vias impressas. Deve-se pedir que o notificado assine uma das vias, mostrando que está ciente do problema.
- No modelo de carta abaixo o morador informa, se resguarda juridicamente e pode iniciar uma solução amigável.
Se, mesmo assim, o vizinho de cima se recusar a tomar as providências necessárias, a parte prejudicada pode entrar com uma ação no Juizado Especial Cível. Pode-se obter liminar para efetuar os reparos, além de possível indenização. Se a questão for complexa, necessitando de perícia, o Condômino deve acionar a Justiça Comum.
Nesses casos que vão parar na Justiça, normalmente se solicita a presença de um perito para avaliar se o vazamento ou infiltração foi mesmo decorrente do apartamento de cima. Comprovado o fato, dificilmente o juiz se pronunciará contrário à indenização.
MODELO DE CARTA
Cidade_____, XX de __________ de 20___
NOTIFICAÇÃO
Eu, _____________, morador do apartamento ______ deste edifício, venho informar-lhe que um vazamento, proveniente de sua unidade habitacional, está causando infiltrações em meu apartamento. Desta forma, solicito que faça a manutenção necessária e providencie também os reparos necessários pelos danos causados no teto, parede, etc…_______ (especificar em que parte do apartamento houve o dano) da minha residência.
Desde já, adianto que a Justiça entende que quando há vazamentos nas instalações horizontais, a responsabilidade pela manutenção é do condômino, bem como o reparo de qualquer dano que o vazamento possa ter causado em outras unidades.
A contar o dia de recebimento desta notificação, está fixado o prazo de 10 dias úteis para que providências sejam tomadas (esse é o prazo que costuma ser dado, mas pode ser negociado).
Caso não seja realizado o reparo no prazo combinado, a Justiça poderá ser acionada.
Sem mais para o momento,
Cidade, _______, de, ____________, de 20___
RG _________________________
CPF _______________________
Apto.: _____________________
Condomínio: ________________
