A Pandemia do Covid trouxe infelizmente muitas perdas, de entes queridos a contratempos financeiros, mas em razão do necessário distanciamento social, inovações que ainda caminhavam lentamente ou eram planejadas para daqui alguns anos, foram antecipadas, dentre elas as assembleias virtuais em Condomínios.

Nesse cenário, home office, vídeo conferências e a atividades remotas de modo geral ganharam terreno e se tornaram habituais com muitos já pensando em adotar em definitivo essas práticas, mesmo quando a pandemia se dissipar.

Seguindo essa tendência e urgência, a Lei 14.010/20, em seu art. 12, confere à manifestação do condômino, por meios virtuais, efeitos jurídicos equivalente à presença física.

As assembleias virtuais ou remotas, antes restritas aos raros condomínios que previam a possibilidade em suas Convenções, valerão para todos os empreendimentos condominiais até 30 de outubro de 2020.  

Agora, as milhares de Assembleias atrasadas em virtude da pandemia, assuntos pendentes e até mesmo mandatos vencidos de síndicos e conselhos poderão ser resolvidas com segurança para a saúde dos Condôminos.

Nas primeiras assembleias virtuais mistas –  ainda com necessidade de lista de presença física –  já notamos uma participação muito maior de condôminos e sensível objetividade na solução dos temas devido a inexistência de conversas paralelas e foco total em quem está apresentando.

Com o afastamento da necessidade até mesmo da lista de presença física e legalidade do procedimento garantido por Lei, a participação de condôminos deve crescer ainda mais, ampliando a democracia nas decisões condominiais propiciada principalmente pela comodidade de participação do conforto de seu lar, do banco do passageiro de um Uber ou de qualquer lugar podendo até mesmo o condômino estar realizando outras atividades enquanto acompanha os debates, podendo votar em janela de tempo razoável, sendo possível até termos votação com vários dias para ser concluída.

Mas apesar da desburocratização e facilidades, os Síndicos e Administradoras de Condomínios devem tomar alguns cuidados para não haver surpresas no momento de registar a ata em Cartório e poder estender seus efeitos para quem não pode participar da Assembleia.

A lei nos traz que a manifestação por meio virtual tem mesmo efeito da presença física, sem colocar condições, requisitos ou formas para essa manifestação. Dessa forma, cada administradora e síndico poderão escolher seus meios de conferir quem se fez presente e quem votou na Assembleia.

Os meios mais comuns atualmente são através de uso de login e senha no site da Administradora ou aplicativo utilizado pelo Condomínio para votações.

Como cada apartamento tem apenas um login e senha para proprietário (Condômino), esse procedimento já resguarda que não serão exercidos mais de um voto por apartamento, sabendo quem votou e qual sua opção, não permitindo também que inadimplentes ou locatários/comodatários sem procuração votem.

O voto também pode ser exercido através de chat de ferramentas de Vídeo Conferência como o Zoom ou Google Meet. Nesse caso quem secretariar terá o cuidado de conferir se mais de uma pessoa por apartamento votou, excluindo o segundo ou mais votos da unidade.

No que tange às procurações, a princípio essas não precisam mais ser registradas fisicamente com a ata, até por que o procurador não estará fisicamente na assembleia, que ocorrerá em ambiente virtual, bastará ao secretário informar na ata que apartamento X, foi representado pela pessoa Y, com prévia mostra da procuração ao secretário enviada por e-mail, whatsapp ou outro aplicativo, a necessidade ou não da procuração ter firma reconhecida ou número de procurações possíveis por procurador, seguem as regras convencionais do Condomínio.

A ata ganha maior destaque e cuidado para registrar além do ocorrido, o registro das presenças/votos, tendo em vista que não haverá lista de presença física. Os debates prévios à votação podem ocorrer até mesmo em múltiplos horários ou dias, devendo a ata descrever todos os passos em meios virtuais e o edital de convocação informar previamente quais são.

As vídeo conferências poderão ser gravadas desde que autorizadas pela maioria dos presentes no início da Assembleia. 

Uma inovação que traz maior comodidade e democracia para votações em Condomínios, válida a princípio até 30 de outubro, mas que torcemos que seja uma novidade que veio para ficar.

Por Maicon Guedes

Advogado, Mestre e Professor de Direito, MBA em Gestão Estratégica e Inovação, Colunista do SindicoNet, Colunista da ADEMI-PR, Diretor da Informma Síndicos Profissionais, Bacharelando em Administração.